La adjudicación permite que uno de los copropietarios conserve el inmueble y compense económicamente a los demás. Es una solución eficiente cuando se cierra de forma completa, no solo con una cifra.
La ley civil aplicable puede cambiar la adjudicación
La explicación anterior parte del Derecho común. Cuando resulta aplicable el Derecho civil catalán, el artículo 552-11 contempla soluciones distintas: quien reúne al menos cuatro quintas partes de las cuotas puede exigir la adjudicación de todo el bien abonando el valor pericial de las restantes. Para el bien indivisible también regula la adjudicación al cotitular interesado; si son varios, atiende a la participación y, en igualdad de interés y cuota, a la suerte. Si nadie tiene interés, se vende y se reparte el precio.
Por eso no debe afirmarse para toda España que la falta de acuerdo obliga siempre a vender. Antes de formular una oferta o una demanda hay que determinar la ley aplicable al bien y a la comunidad, y comprobar separadamente las cuestiones sucesorias o matrimoniales. Artículo 552-11 del Código civil de Cataluña.
Los ocho puntos que deben quedar cerrados
- Titularidad y cuotas.
- Valor de mercado y fecha de referencia.
- Compensación y forma de pago.
- Hipoteca y consentimiento bancario.
- Gastos y créditos internos.
- Impuestos y costes de formalización.
- Entrega de posesión, llaves y ocupantes.
- Escritura e inscripción.
Valoración: no existe una cifra oficial universal
El valor catastral, el de referencia, una tasación hipotecaria y el valor de mercado cumplen funciones distintas. Para negociar conviene utilizar un informe que explique comparables, estado, cargas y ocupación.
Hipoteca: adjudicación y liberación bancaria
El acuerdo entre copropietarios puede atribuir internamente el pago a uno, pero no modifica por sí solo el contrato de préstamo. La entidad debe aceptar la novación o liberación. Sin esa aceptación, quien deja de ser propietario puede continuar respondiendo como deudor.
Qué dicen actualmente los tribunales y el Registro
La adjudicación a uno es una solución natural cuando existe acuerdo. No debe prometerse como una compra forzosa ordinaria sin consentimiento.
No toda operación llamada “extinción de condominio” extingue realmente la comunidad. Si persiste cotitularidad sobre el objeto, la naturaleza civil, fiscal y registral puede ser distinta.
Preguntas frecuentes
¿Puede uno quedarse con el inmueble y pagar al otro?
Sí, si se alcanza un acuerdo válido sobre valor, compensación, cargas, financiación y formalización.
¿El juez adjudicará la casa al que ofrezca más?
No debe presentarse como una regla general en Derecho común. Sin acuerdo, la venta suele ser la vía más segura.
¿La adjudicación me saca de la hipoteca?
No necesariamente. Dejar de ser propietario y dejar de ser deudor frente al banco son cuestiones distintas.
Solicitar presupuesto Documentos necesarios
Quedarse el inmueble exige cerrar mucho más que un precio.
La adjudicación consensuada puede evitar una venta forzosa y conservar valor, pero solo funciona cuando el acuerdo resuelve titularidad, compensación, financiación, deudas, cargas, fiscalidad, Registro y entrega. No debe presentarse como una facultad unilateral para obligar a la otra persona a vender su cuota.
La cifra correcta no sale de una sola tasación.
Conviene separar valor de mercado libre, valor con ocupación, valor de la cuota, saldo del préstamo, cargas subsistentes, costes de cancelación, gastos e impuestos. Una cuota del 50 % no vale necesariamente la mitad de lo que pagaría un tercero por el inmueble libre y entero; pero ese descuento de iliquidez tampoco debe trasladarse mecánicamente a una adjudicación pactada entre los propios comuneros. El acuerdo debe identificar método, fecha de referencia y tratamiento de variaciones hasta la firma.
Lista de cierre contractual
- Quiénes son titulares y qué cuota real corresponde a cada persona.
- Valor, fecha de referencia, tasación y ajustes por ocupación o estado.
- Compensación, forma de pago, garantías y acreditación de fondos.
- Saldo hipotecario, deudores, avalistas y respuesta del banco.
- Embargos, usufructos, arrendamientos, afecciones y otros asientos.
- Créditos internos por gastos, rentas, mejoras o pagos de préstamo.
- Entrega de llaves, ocupantes, muebles y fecha de posesión.
- Escritura, inscripción, tributos, plusvalía y reparto de costes.
Criterios judiciales y registrales relevantes
Escenarios económicos
70/30 con hipoteca pendiente
Dos propietarios al 70 % y al 30 % firmaron el préstamo. El valor de mercado es de 300.000 € y el saldo bancario de 90.000 €. Un valor neto orientativo puede ayudar a negociar, pero debe separarse de quién sigue obligado frente al banco.
La tasación justifica el valor; el certificado actualiza el saldo y la escritura identifica los deudores. La propuesta bancaria permite saber si acepta la modificación necesaria para que salga quien transmite.
Las cifras no incluyen por sí mismas todos los gastos o créditos internos. Firmar la adjudicación sin resolver la liberación puede dejar al transmitente sin propiedad y todavía obligado al pago.
Dos comuneros quieren el inmueble
Dos comuneros quieren quedarse el inmueble y uno dispone ya de financiación. En Derecho común puede pactarse un procedimiento de ofertas, pero la solvencia inmediata no crea una preferencia legal general.
Las ofertas completas y la prueba de fondos permiten comparar precio, plazos y garantías. Las reglas previas muestran si los interesados aceptaron ese mecanismo; debe comprobarse además la ley civil aplicable.
El régimen catalán contiene criterios propios de adjudicación. No debe confundirse la negociación privada con una obligación judicial de adjudicar al mejor postor interno en toda España.
Pago aplazado
El adjudicatario necesita veinticuatro meses para completar la compensación. El transmitente debe valorar si acepta ese riesgo y qué garantía y calendario permiten reclamar un incumplimiento.
El contrato y la escritura deben concretar deuda, vencimientos y consecuencias del impago. La garantía debe examinarse por su solvencia, rango y posibilidad de ejecución, no solo por su nombre.
Transmitir sin una protección suficiente puede dejar un crédito difícil de cobrar. La voluntad de pagar y un calendario no equivalen a una garantía de recuperación.